深圳新土改下月开拔25改造项目海量入市-【资讯】
昨日，深华发、深赛格等多家在11月25日被封涨停的上市公司齐发公告提示风险，这主要源于将于12月1日正式施行的《深圳市城市更新办法》(以下简称《更新办法》)，重新公开默许了协议出让土地，这被不少业内人士称为深圳“土地新政”，深圳酝酿多年的盘活存量土地战略由此最终启动，资本市场则提前上演“狂欢”。
数据显示，深圳全市需要进行城市更新的总用地面积约为200平方公里，深圳官方透露，政府在最近将拿出25个能在近期进入具体实施阶段的更新项目，这些项目涉及总建筑面积397万平方米，其中包括住宅面积202万平方米左右，约占深圳2009年至今为止全年成交量(584万平方米)的三成左右。
预计释放数千万平方米住宅
“深圳30年，就用完了60%以上的可建设土地，是全国最缺地的城市，12月1日深圳正式实施《更新办法》后，困扰城市更新的诸多政策障碍被扫除，城市改造速度将加快。”综合开发研究院(深圳)旅游与地产研究中心主任宋丁接受本报采访时说。
《更新办法》明确规定，权利人可作为更新改造的实施主体，改造项目无需由开发商实施；同时，政府鼓励权利人自行改造。这意味着一些拥有旧厂房、旧工业园的上市公司如有意改造，不用经过招拍挂，只要自行通过一系列程序，办妥相关手续，并补交基准地价即可进行自行改造。
深圳将由此盘活多少存量土地？深圳市规划与国土资源委员会副主任薛峰介绍，从2004年10月28日“全市违法建筑查处暨城中村改造工作动员大会以来，深圳已列入改造计划的各类拆除重建类改造项目共计202项，其中城中村改造项目120项、历史遗留旧城改造项目51项、工业区升级改造试点项目31项，计划改造用地面积约14.2平方公里，目前已批准各类改造专项规划61项。
深圳需要进行城市更新的总用地面积约200平方公里，其中，以城中村(旧村)和旧工业区为主，兼有部分旧工商住混合区和旧住宅区，这个数字比深圳新增土地还多，其中有大概30%是要进行拆除重建，而其他都是进行综合整治和功能改变的城市更新项目，综合整治和功能改变往往都能以很小的投入换取很大的收益。
“在约200平方公里的城市更新规模里，大约有30%需要拆除重建，也即大约60平方公里，保守估计其中三成配建一定比例住宅的话，大概就是18平方公里，再考虑到旧改项目平均会有3-4的容积率，那么，深圳通过盘活存量土地远期可能向市场释放的住宅规模大约在5400-7200万平方米，这个规模相当于深圳第十个五年规划制定的建设目标5700万平方米。”深圳一位地产业内人士分析说。
薛峰同时透露，政府计划在2020年完成176平方公里的城市更新。智多盈投资余凯分析，如果按照拆除重建类30%左右的比例计算，则拆除重建类未来10年总面积达5280万平方米，数千万的住房，可能大部分也会在未来10年逐步释放，这意味着深圳未来每年都可能有数百万平方米的住宅通过城市更新释放出来。
土地价格或不再疯涨
中金公司研究员认为，深圳“土地新政”规定更新项目可以协议出让土地是一个突破。这一政策表明土地使用权以协议方式出让将变得可能，将越过招拍挂出让土地的限制，土地协议出让则会更灵活，土地开发过程将更连贯，也意味着土地价格不再疯涨，政府直接利益减少但城市改造将加快，市区内供给将增加。
“《更新办法》的一个非常大的突破在于鼓励权利人自行改造。同时属于城市更新项目的土地使用权可以通过协议方式转让，而不用一定经过招拍挂的方式。最直接受益的公司是原先就拥有一些旧的厂房、或旧工业园区的公司。如果这些公司有意改造这些旧厂房、旧的工业园区的功能，改做商业开发，只要向市规划国土主管部门及相关主管部门申请办理规划许可变更和相关手续，在得到批准后按规定补交地价即可。”联合证券分析师鱼晋华说，她认为，对于地产公司来说，躲过了招拍挂制度下高昂的地价，改造后升值的土地价值，仍将留在这些公司手里。
地产公司也有望受益增加建筑面积。深天健(000090)公司旗下的天健工业园区，位于深圳福田香蜜湖片区外围。占地5.6万平方米。现容积率不到2。如果该工业园区容积率提高到3，则可将建筑面积提高到16.8万平方米。深长城(000042)公司全资子公司深圳长城物
流有限公司下属的笋岗仓库，占地8.9万平方米，位于笋岗-清水河片区，属于深圳的城市中心之一。公司已在前期策划申请报批，将该仓库升级改造为长城国际物流中心。据悉，新规划后的长城国际物流中心总建筑面积36.7万平方米。
有助平抑高烧房价
地产开发商热情空前高涨。深圳一位从事城市更新工作的官员介绍，从10月21日到11月20日这一个月的时间里，深圳各区政府受理城市更新(即旧城改造)项目申请开始出现大幅增长，光是宝安、龙岗便受理了130多个项目的申请。
广大购房者最关心的则是，深圳大面积“解放土地”，会给当前高涨的房价降温吗？搜房网近日也发起了网络调查。截至记者昨日发稿统计，参与调查的3289名网友中，50.99%的网友认为能起到平抑房价的作用，46.25%的网友表示获知《更新办法》颁布实施后将改变买房决策，超过50%的网友希望盘活的存量土地能用于建设中小户型商品房。
业内人士对短期效果不看好。“《更新办法》短期内对于平抑深圳过快上涨的房价效果不大，最近通过我们公司购买房产的人有增无减，深圳当前高涨的房价是由于市场流动性资金过多造成的，与国家的货币政策和消费者对明年的通胀预期密切相关，但是长远来看肯定会产生积极影响。”中原地产深圳总经理李耀智接受本报采访时说。
记者了解到，深圳市政府已经公布了即将推动的25个城市更新项目，其中不乏石厦村、新洲村等城市中心区及关外轨道交通辐射区等热点片区，预计将在2010年、2011年相继入市。“这些项目一般都条件成熟，开发意愿强烈，项目在近期实施可能性比较大，政府希望它们都能在明年一季度付诸实施，也会给社会各界一个预期。”深圳市规划与国土资源委员会副主任薛峰说。李耀智认为，长远来看，这将较为有效地解决以往需求趋向中心和近郊，而供应趋向远郊，供需错位的问题。
宋丁接受本报采访时也分析，《更新办法》为深圳解放了大批沉淀土地，理论上来说对高涨的房价有抑制作用，但是不能马上解决当前房地产市场的问题。“具体的实施办法还没有出台，项目再开发建设最重要的是土地性质的改变和容积率的提高，而该办法并未规定具体的操作程序细节，能否突破还需要看执行情况，特别是政府的监控力度。”宋丁说。